Покупка Коммерческой недвижимости под офис
 

Здравствуйте Уважаемые Полиграфисты! :-)

У меня назрел вопрос, хочу до НГ прикупить помещение под салон оперативной полиграфии, помещение нашел, все устривает...

Есть вопрос, не дающий покоя... в интернете все чаще пишут про надвигающийся банковский кризис... пророчат после нг или добавление нулей к деньгам или уменьшение нулей от денег...

Вот и растерялся я, пугает то что если сейчас возьмешь `5 млн рублей кредита, а после нг после выборов эти деньги станут 500 000 руб, а ты должен банку все в миллионах... а банк не пересматривает выданную сумму... получается что уже млн денег нет а выплачиваешь в млн... придется до пенсии выплачивать тогда....

И стоимость самой недвижимости станет 500 000 руб. если продашь, не вернешь 5 млн рублей банку...

Как вы думаете реально возможна такая ситуация?
Стоит ли сейчас покупать, или подождать когда все эти шумихи закончатся... но если они закончатся, все в один голос говорят что цены увеличатся и деньги лучше вкладывать сейчас...

Вот такая ситуация....
Может посоветуете чего...

в казахстане банковский кризис, спасибо штатам, за три последних месяца недвижимость упала в цене на 20-30 процентов.

если в россии будет тоже самое, то покупка недвижимости сейчас невыгодна.

согласен что недвижимость падает в цене.
но все зависит от месторасположения недвижимости, некоторые виды площадей (магазины и прочее) могут и не падать в цене.
подождите лучше до февраля.

а лучше уж после марта :)

"Ну блин везёт же некоторым" :) .
А у нас вроде тьма таракань (где то между сибирью и дальним востоком), а что ни месяц то нифига ничего не падает, а наоборот только ввысь.
Я вот наоборот думаю до НГ в аукционе поучаствовать на покупку помещения, у муниципалов. Если повезёт и претендентов не много будет - может получиться взять по более-менее "божеской " цене.

2Vladimir Chirkov: про миллионы, извините за прямоту, бред.
Цены могу подняться, могут упасть, но работать то надо уже сейчас и начать зарабатывать сейчас. Берите, если место козырное, а то опередят 8) , и зарабатывайте на будущую подешевевшую недвижимость :lol:
Если не секрет, сколько за м2 и этаж=даступность?

1. Если проведут ден. реформу, то 5 млн. не превратятся в 50, и в 0,5 млн также. Если уж совсем боитесь, берите в валюте.
2. Банковский кризис вам нипочем. Разве что если ваш банк лопнет, кредит возвращать не надо будет.
3. Недвижимость падает в цене, здесь Шавкат прав. Правда, происходит это в Москве, где цена с 4 к. дол/ кв. м. упала до 3900 дол/кв. м. :wink:

Про 5 млн это Вы мощно задвинули ;)

На самом деле при деноминации все суммы пропорционально уменьшаться, и кредит тоже. Это точно, можете не беспокоиться.

Что касается недвижимости, то она, конечно, подешевеет - раза в 2-3. пузырь надут очевидный. Но вот когда - пока непонятно, может быть и через 2 года, а может через пять. Следите за ценой на нефть - цена недвижимости обычно ей довольно пропорциональна (с учетом инфляции).

Да. И еще не факт, что найденная Вами недвидимость оценивается по рыночной ставке. Тут надо смотреть - покупка может быть и выгодной даже сейчас.

1 этаж, в жилом доме, выход на центральный авто-поток, 60 квадратов, 4,8 млн... крыльцо прямо на автобусную остановку...

Да вот не факт , что подешевеет. С чего это.
Давление ден. массы на рынке в избытке, кто не может приобрести недвижимость в Москве или не под что приобретать (в плане приложения в бизнесе) , активно занимаются покупкой и строительством в регионах. Всё скупается ещё на начальной стадии проета, ещё до строительства (там где подрядчик заинтересован) и ещё в очередь стоят.Аренда дорожает постоянно, и что бы не зависеть от неё желающих застолбиться много. Притом многие, кто хотел бы купить, не имеют возможностей, тем не менее свободных площадей на покупку в массе нет.

с пунктом 2 не согласен. кредит возвращать прийдется в другой банк-приемник, это я уже консультировался по этому вопросу, а вот если в лопнувшем банке окажется ваш депозит, то тут ситуациа тоже неприятная, вот тут вам банк приемник вернет в лучшем случае страховочную сумму, а ее махимум отределен, и если ваш депозит более его , то скорее всего прощай денежки.

Да уж. Живем в России. У нас 2 состояния: кризис или ожидание кризиса. :D По поводу банковского кредита, мне кажется, беспокоится нечего. Читайте внимательно договор и лишнего с Вас ничего не возьмут. А свое заберут всегда.
Да, и еще. ИМХО покупать недвижимость можно, когда есть хороший слой "жира". Рынок цифровой печати очень динамичный. Заморозив на несколько лет закупки новой техники, можно похоронить и свой бизнес.

Ситуация вообще двоякая. Намного согласен с Юрием Ж. В динамичном секторе не стоит вкладывать активы в долгосрочные инструменты. Поезд уедет быстрее пока одумаетесь.
А по поводу двоякости: Банковский рынок в осадке. Становится сложно кредитоватся. Денег у банков стало меньше ( не в счет центробанка, но он жадный). Поэтому чем дальше тем сложнее будет получить кредит и даже под недвижимость. Учитывая стагнацию рынка недвижимости и риски в падении цен, банк может вообще свернуть программу по кредитованию недвижимости. Так как в залог будет брать недвижимость, а если на данный момент это рискованный залог, значить банк будет избегать кредитования под недвижимость или выдаст дисконт оценки залога до 50-60% (т.е. потребует чтобы вы сами оплатили первоначальный взнос до 40-50%).
Отсюда вывод, если покупка в кредит, то нужно брать кредит сейчас.
Но если денег становится меньше у банков, и идет сворачивание долгосрочных кредитных программ (учитывайте что зарубежный банковский кризис воздействовал на российский как бы не говорили сами банкиры, а воздействовал именно на долгосрочные кредиты так как длинные деньги можно получить тоже зарубежем). Значит вывод цены на недвижимость будут падать. Как это произошло в Казахстане (выше писали).Значить проиграете в цене если возмете сейчас (главное чтобы жаба не душила себя же :) ).
И еще один момент. Возмете кредит, и сложно будете отбивать его перед банком. Забудте про кредитование техники и оборудования. банки не дадут новый кредит при такой финансовой нагрузке. Хотя и здесь у вас будет выход. Можете сдать площади магазину (но учитывая размер и что рядом проезжая часть а не пешеходная, привлекательность будет низкая).
Поэтому и согласен с Юрием Ж. берите технику и развивайтесь, развивайтесь, развивайтесь.
А недвижимость берите тогда когда сможете оплатить первоначальный взнос на 30-40%.

А по моему вложение в недвижимость самое лучшее вложение средств.
По собственному опыту.; 4 года назад купил квартиру 1 этаж 3 комнаты - 270 т.р., через год вывел из жилой собственности - 200 т.р. , еще через год сделал перепланировку, отдельный вход ~ 700 т.р.
Таким образом получился офис с очень хорошим ремонтом в центре города. Сейчас подумываю о приобретении соседней двухкомнатной квартиры.
Так вот, недавно приходили люди с какого то банка и просили продать им офис за 3 500 т.р.
Это я к чему, недвижимость она если и упадет в цене то не так как тот же бизхаб или дисишка, она в принципе на протяжении нашей жизни вечна. Даже если я завтра внезапно смертельно заболею у моей семьи останется этот офис и они с одной аренды смогут получать минимум 30 т.р. в месяц.

+1

Женщина, у которой я арендую площадь, под свои нужды (бытовое обслуживание населения) использует 50 % имеющихся площадей (намеренно уплотняя своих сотрудников). Остальное сдаёт в субаренду, покрывающую затраты на содержание всего имеющегося помещения.

Кто бы спорил? Конечно приятно иметь в собственности арендную недвижимость. Сдаю гараж за 5000 в месяц и всегда очень приятно получать деньги, которые достаются по сути "ни за что" :)
Проблема в приобретении этой недвижимости! Мое личное мнение состоит в том, что покупать либой товар на пике его стоимости, сомнительное мероприятие. Лично я жду более благоприятных условий на рынке недвижимости, чтоб вступить в игру. Пока же есть другие, не менее интересные варианты для инвестирования.

В случае же с покупкой офиса, думаю проще всего, просто посчитать, что дешевле: платить аренду за чужое помещение или ежемесячные банковские платежи за свое! Пока, как я не считал, аренда выходит дешевле.

2Александр В.:
Аренда дешевле до тех пор, пока вас не поперли с раскрученного вами же места! А это бывает, бывает....
Я под цех арендую помещение более 10 лет , так 3 раза выплатил какими ценами не считай :shock: , а продление договора=аренды НИКОГДА простым не было :!:

2Vladimir Chirkov:
цена вполне коммерческая :? . Если расположение можно назвать "бизнесцентр города", денег есть 70% и более, то я бы взял. Да и бывает расклад, что сдавая в аренду 2-5 лет погасишь все долги банку, а дальше....
Ну и однозначно надо иметь стабильный бизнес

Любая проблема - проблема выбора. Если есть возможность получить кредит и доход от покупки недвижимости будет перекрывать проценты по кредиту - сделка выгодна. Плюс появляется то, что можно оставить детям... У нас вот арендодатель, как мы говорим, самый крупный акционер... :( При этом покупка земли и строительство (готовая недвижимость нас не устраивает, т.к. сегодня пришли к пониманию, что учитывая особенности технологических задач, лучше делать по своему проекту) откладывается из года в год, т.к. по расчетам, вкладывание средств в развитие/диверсификацию более рентабельно, т.к. пока работаем на растущем/развивающемся рынке и проблема захвата рыночных ниш более актуальна. Хотя 180 тыс. руб. ежемесячно для нашего города деньги немалые...

Думаю (ИМХО), что если стоимость аренды равна или тем более больше выплат по кредиту, то выгоднее всётаки приобрести эту недвижимость, выплачивать пусть и те же деньги, но уже за своё помещение. То есть когда за определённый срок будет выплачена энная сумма, допустим равная сумме выплаченной за аренду за то же время, то в сухом остатке останется собственная "крыша", в случае же аренды - так бездомным и останешься. Так иногда оглянувшись назад и прикинув общую сумму выплаченую за 2-3 года, на первый взгляд кажется оч. обидно , стоко бабок как бы впустую выброшено, никуда не вложено, всё как песок сквозь пальцы утекло. А из своего помещения уже не попросит вдруг арендодатель пойти куда подальше, ну и все прочие + описанные выше , в виде бонусов "заначки" на черный день от продажи или сдачи в аренду.
Другое дело найти эту энную сумму на удобный срок под приемлемый процент. Ка бы всё так просто решалось......
То необходимую сумму не дают, или срок возврата короткий или процент убийственный (или все три вместе).
И получается как в том тосте про дом и козу (имею возможность купить 10 квадратов, но не имею желания, а надо 150 кв, а возможности = :cry: )
И аренду задолбали каждый год на 20 % поднимают.

Я неоднократно наблюдал картину отбора недвижимости а так-же как просили освободить помещение и просто его сносили.
Это я к тому все говорю, что покупаю недвижимость вы должны четко знать как оформить недвижимость в собственность так, что-бы вас потом не зарейдили. Кроме того вы должны быть уверены что купленное вами помещение, ровно как и здание не будет снесено в ближайщее 50 лет.
Я то есть деятели которые продают помещение в хрущевках, которые через два года сносят и государство нифига не компенсируют рыночную стоимость.

В нашем царстве-государстве (Московском), абсолюно нереально предвидеть чтобы-то ни было. Чтобы с тобой считались при осуществлении градостроительных программ, нужно иметь нереально большой вес, а лучше самому стоять у руля всевозможных городских перестроек. Но наши фамилии не Лужков, под какими никами мы бы ни прятались.
Единственный выход это покупка площадей в новостройках, но там продажи малых площадей или площадей под производсто не очень распространено насколько мне известно. Людишки "облечённые" специально строят "доходные" дома и зарабатывают на арендной ренте, сдавая площади под офисы (и ежегодно взвинчивая на 20% арендную плату).

Хорошо что у нас такого быть не может. Мой город младше чем я 8)

Это точно, у нас такого давно уже не было. Государство, в лице городских или областных властей ничего не строят. А частные строительные компании так нагло, как это может себе позволить государство, себя не ведут, не было прецедентов.