Покупка собственного помещения под офис
 

Здравствуйте коллеги!
Ситуация следующая: в конце марта заканчивается наш текущий договор аренды и я знаю, что с вероятностью 99% нам его не продлят. Сейчас мы находимся в центре города и вся наша деятельность построена с учетом этого. Есть варианты недорогой аренды в промзоне, но тогда мы автоматически теряем львиную долю клиентов. Аренда же в центре города нам не по карману. Однако есть определенные накопления, которых должно хватить на покупку квартиры неподалеку от нашего теперешнего местоположения. Дальше ее планирую перевести в нежилой фонд пристроить крыльцо и т.п. Такое длинное вступление направленно на то, чтоб пресечь лишние советы.
А вопрос собственно к тем, кто уже прошел этот путь:
1. Сколько времени занимает оформление недвижимости в нежилой фонд?
2. Во сколько примерно обходится владение таким помещением? Налоги, услуги ЖКХ и другие непредвиденные расходы. Я подозреваю, что организации платят больше чем обычные граждане.
3. Возможно есть какие-то трудности, которых следует ожидать?

Re: Покупка собственного помещения под офис
 

Все вопросы решаемы.
Главный ньюанс в этом деле-подписной лист собственников квартир, граничащих с переводимой в нежилой фонд. Обычно на этом тормозится все.
По владению: да и электричество и комуналка дороже чем у физиков. Но дешевле чем аренда.
По времени: у меня год ушел на перевод и год на ремонт.
Но я ни куда не спешил.
Лучше заниматься не самому, есть определенные люди, причем они не в агентствах недвижимости находятся, а в "поле". Они могут все порешать, и по деньгам на порядки дешевле будет.
Можешь позвонить мне, это лучше будет.

Re: Покупка собственного помещения под офис
 

если есть возможность ту квартиру брать с поэтапной оплатой, то я бы так и делал, даже имея деньги на покупку 100%.

Re: Покупка собственного помещения под офис
 

Hank, спасибо, вечером позвоню :)


ens, это был бы отличный вариант, но поэтапно не получится, т.к. хозяевам надо срочно разъехаться.

Re: Покупка собственного помещения под офис
 

свое помещение - есть свое помещение, его можно и продать и сдать в аренду всегда.

пво оформлению документов, или сам если есть время, будет намного быстрее так как заинтересованность большая, или наемные оформители, но только их ислугами пользоваться по рекомендации, иначе будет время неограниченно в их работе (сейчас расширяюсь, документы на перепланировку делает знакомый уже пол года, сам сделал такое же 4 года назад за 1,5 месяца, может сейчас все ужесточилось не знаю), насчет соседей это да, ступор серьезный.
КАК вариант, до покупки квартиры сделать все соглашения с ними, и использовать в качетве переговорщиков старых хозяев квартиры, они будут очень заинтересованы в получении денег за кв :), пусть договариваются с соседями, иначе можно вообще попасть так что соседи могут отказать, и все ТОЧКА, или попадос на большие деньги за разводы.

Re: Покупка собственного помещения под офис
 

Александр В., сколько квадратов квартира? Хватит под полиграфию? Я вот думаю - может, лучше домик + земля, чтобы можно было построить цех в случае необходимости...
Квартиру свою выводил из жилфонда, заняло это все прилично времени, по времени появления денег в кармане. Все делалось по правилам - сумма получилась внушительной.

Re: Покупка собственного помещения под офис
 

mAnAger, та, что приглядел - трехкомнатная 60 м.кв. (сейчас занимаю 50 кв.м.). Естетственно буду делать перепланировку на две комнаты. Офис и мастерская. 60 квадратов это конечно не много, но остальные варианты либо далеко от цента, либо не подходят по цене. А ведь там еще траты по переводу в нежилой фонд и ремонт потребуются.

Естетственно этот вариант с этой квартирой не окончательный. Пока примеряюсь по своим возможностям в плане: потяну - не потяну.

martinas, по сбору подписей мне предложили такую вещь: нанимаются сотрудники ЖЭК и они под видом сбора подписей по пожарной безопасности обходят квартиры. Народ обычно не разглядывает все бумажки, которые подписывает, а им под шумок подсовывают нужные документы. Кстати, мне говорили, что согласие должны дать 2/3 жильцов всего дома, а вы говорите, что только непосредственные соседи... пойду посмотрю, что там в законе на этот счет написано...

Re: Покупка собственного помещения под офис
 

этож какую шумоизоляцию надо сделать чтоб соседи ничего не слышали.

Re: Покупка собственного помещения под офис
 

Сейчас посомтрел закон. В списке документов подлежащих сдаче в орган, осуществляющий перевод помещений, ничего нет о получении согласия соседей. Странно, по новому закону даже чтобы рекламу на стену повесить - согласие жильцов требуется, а тут такое серьезное дело и ни слова об этом.

Re: Покупка собственного помещения под офис
 

Есть какой-то норматив, по которому полиграфию в жилом доме размещать запрещено. Придется сначала переквалифицироваться в копи-салон.

Re: Покупка собственного помещения под офис
 

а ты вообще взвесь за и против, пригласи спецов из сэс, они тебе замеры шума и прочего сделают, возможно заезд в квартиру будет ошибкой, ибо шум для жильцов это твой крах. Я бы посторонний шум дома терпеть не стал, и твои возможные соседи навряд ли станут терпеть. А ты сам стал бы терпеть?

Re: Покупка собственного помещения под офис
 

По соседям: в каждом регионе свои нормативные акты. Ты сходи например в местную администарцию, в коммунальный отдел, завтра и сходи. Там будет человек сидеть на этой теме, он тебе может и пояснить.
У нас надо было на этапе перевода по-моему всех ответственых квартиросъемщиков подъезда, на этапе реконструкции - только собственники из подъезда и граничащих квартир. А их тогда было меньше.
Только сразу говорю: про типуху молчи, гри что копировальный салон будет. Типуху не дадут. Или дорого станет. Точняк. Тут раскад другой уже будет, типар промышленное предприятие, выбросы, экология. Я вообще под магазин комп техники переводил. Ты вообще можешь, что угодно заявить на этапе перевода, потом профиль можно поментять: сегодня магазин, завтра - нотариальна контора...
По соседям: сам не суйся, либо хозяев пусти с листом, либо из жека, если обещали, но хозяева, если нормальные - это самое то. Но будут торомоза, сейчас уже народ понял, что на этом можно получить профит. И это в принципе нормально. Пластиковые окна или дверь с кодовым замком. Я делал в 2003. Не поверишь, прошло все без выплат. Но это время было такое, все только начиналось.

Re: Покупка собственного помещения под офис
 

Здесь такой расклад: если кто-то будет против, на этапе проектной документации в нее закладывается установка противошумнной изоляции и все. Коммисия примет и потом можно писать письма сколько угодно. Поезд ушел.
Вы поймите, что это деньги и здесь лобби в местной думе уже все сделали для коммерсов по этой теме. На все есть ключи, которыми можно решить все вопросы. Кто нас физиков будет слушать. Безидейно.
Например: у нас я когда мониторил ситуацию несколько лет спустя, уже приняли закон, по котором при расширении при покупке соседней квартиры ничего не надо. Ничего! Если вход старый. Только Проект утвердить.

Re: Покупка собственного помещения под офис
 

народ. у нас промышленное здание, потолки 4,5 метра. Резак идеал 4850 стоит на 4м этаже. Офис над ним на 6м этаже. Так вот: его СЛЫШНО. причем если б были потолки 3 метра (как в жилых домах) и я жил бы на 2м этаже, то мне на все "листы" былобы болт положить - я бы написал всем подряд во все инстанции и по суду выселил бы этот салон куда подальше. Есть о чем подумать ...

Re: Покупка собственного помещения под офис
 

я о чем и говорю, причем тут закон бумажки разрешения? Тебе на машину пару раз случайно что-нибудь упадет и сам съедешь :). Жилец это не баран.

Re: Покупка собственного помещения под офис
 

Хм... по поводу шума даже не знаю.
У кого ни будь есть опыт размещения салона в жилом здании? Как с соседями уживаетесь?

Re: Покупка собственного помещения под офис
 

у нас стоит 6550, соседи пока не жаловались.
сейчас проводил расширение и повторную реконструкцию, по собственной инициативе делаю шумку из пенопласта.
когда делал докементы , писал что помещениебудет офис-магазин.

в настоящее время если бы делал все с начала, предпочел бы отдельно стоящее здание, но с этим много больше гемора, так как земля , стройка и т.д., реальо уйдет 3-4 года , а работать где то все это время надо.
так что тут кому что проще.

Re: Покупка собственного помещения под офис
 

У нас два офиса в жилом здаинии. Одно свое - там особо нечему шуметь, в основном чертежи печатаем на струйниках! А вот во втором и конь стоит, и китайская гильотина жужжит. За все время еще никто не жаловался на шумы!

Re: Покупка собственного помещения под офис
 

может соседи глухие попались :)

Re: Покупка собственного помещения под офис
 

Вот как это было у меня, период с 2003 по 2005
- покупка квартиры
- вывод из жилого фонда (обошлось в 90% от стоимости квартиры)
- разработка проекта (30 т.р. черными деньгами:), получение разрешения на реконструкцию
- перепланировка, ремонт, постройка крыльца (денег было потрачено ну очень много)
- проект и установка пожарной сигнализии (в обязательном порядке, иначе комиссия не примет)
- заключение договора аренды земельного участка (это под вход, оформляется в обязательном порядке, мне насчитали 48 кв.м.)
- потом комиссия, подписание акта приемки и ввода в эксплуатацию, сбор кучи подписей, недели две только их сбором занимался (охрана труда, энергетики, гаишники и пр.)
- вот и всё :) в процессе всего этого собралась толстенная папка с различными документами. Весь процесс, если заниматься самому очень муторный.
По платежам у меня выходит на 70 кв.м. около 5000 руб. в месяц

Re: Покупка собственного помещения под офис
 

Кстати по соседям, за всё время ни одной жалобы от них не было, были только у меня к ним, затопили один раз, причем так конкретно.

Re: Покупка собственного помещения под офис
 

У меня одно помещение в 17-этажном жилом доме с 1993г.. Покупал, как офисное помещение. Основные платежи:
- электричество - около 5 тыр,
- тепло(с ноября по апрель) - около 3.5 тыр,
- гор., хол. вода, мусор, обслуга всяких коммуникаций - около 2 тыр.
Да и ещё. Достаточно дорого обходится договор с ОВО по охранной и пожарной сигнализации - около 6 тыр.
Абсолютно со всеми у меня прямые договоры. Для меня самое "страшное" было - это электричество. Лет 5 назад заставили выкупить мощности и утвердить проект по подключению. Обошлось примерно 100 тыр. Сейчас, говорят, 200 тыр. Хотя помещение я в своё время покупал подключённым и с мощностями.:(

Re: Покупка собственного помещения под офис
 

Ого!!! Мне тут обещали за 90 т.р перевести. Надо будет этот вопрос исследовать обстоятельнее.

Re: Покупка собственного помещения под офис
 

Занимался этим вопросом в 2001 году, когда квартира стоила недорого! Не помню сколько именно документы стоили, но как-то небыстро это все было и дорого!
Так что лучше сразу пробить цены по региону на такие вещи. Без пожарки тоже не приняли, потянула своих денег! Это при том, что занимался процессом этим специально-обученный человек! Но все-равно напряжно. Я не представляю, если бы пришлось ходить самому и договариваться - когда тогда работать?!
Может быть, есть смысл сразу присмотреть квартиру с выходом и с документами???

Re: Покупка собственного помещения под офис
 

Есть такие варианты, но они стоят в 2,5 раза дороже. Мне пока не по карману.

Второго февраля у меня решается вопрос о продлении аренды. Вроде обещали другое помещение дать. В зависимости от того, что предложат, буду действовать дальше.

Re: Покупка собственного помещения под офис
 

Ну да, это мне так "повезло", буквально на следущий год такой взнос за вывод из жилого фонда вообще отменили. У меня поэтому всё и растянулось по времени, были бы деньги сразу, думаю месяцев за 6-9 управился. А так даже ремонт делал поэтапно, по мере поступления денег. Зато сделал всё сразу под себя, у меня даже витая пара внутри стен проложена, так что никаких, коробов, болтающихся проводов, красота :) В те времена замена всей электрики обошлась в 50 т.р., плюс много времени на беготню с согласованием.

Re: Покупка собственного помещения под офис
 

Александр В., По моему тут маленькая непонятка. на 60 метрах производство ты нормального не разместишь , а вот офис где ситят менеджеры дизайнеры и текущий копицентр вполне. о каком шуме разговор. а производство можно и в промзону на смешную аренду.

Re: Покупка собственного помещения под офис
 

kirillica, в общем-то действительно шумного оборудования у нас нет. Громкая только гильотина, но с ее уровнем шума думаю можно справится.
Сейчас задача как раз стоит в том, чтобы разместить небольшой копицентр, который мы гордо называем "цифровая типография", в удобном для клиентов месте. :)
Естественно, что если решим купить офсет, то разместим его не в жилом здании :)

Re: Покупка собственного помещения под офис
 

Ужас... что мы делаем не так???
У нас 80 кв и мы жопами тремся. А у вас же 6500 и на 50 кв помещаетесь. Блин.

Re: Покупка собственного помещения под офис
 

Не забывайте про ПОДВАЛЫ.
У нас уже активно на них переключились.

Re: Покупка собственного помещения под офис
 

У меня негатив к подвалам, поработал в них достаточно и больше не хочу,тем более в собственность. затопления канализации и пр. негативная аура. отсуствие дневного света. Короче моё мнение подвал можно только под склад. но то сугуболично.

Re: Покупка собственного помещения под офис
 

Boroda, не знаю, что вы делаете не так. Сейчас у меня мастерская на 25 квадратах. Тоже жопами тремся, но умещаемся. Думаю дело еще и в том, что у вас в мастерской наверняка несколько человек работает, а у меня всего один. Т.к. при наличии дупла 645, больше не требуется. К тому же, у нас нет ЧБ оборудования, только цвет.

А покупаемое помещение как раз тем и приглянулось, что имеет большой потенциал. Там можно пристроить "крыльцо" на 20 квадратных метров, да еще теоретически и подвал занять. Если с подвалом выйдет, то, опять же теоретически, площадь можно удвоить.

kirillica, в подвале хотелось бы сделать шелкушный цех. Давно его хочу, да размещать негде. Про окна знаю. Но этот недостаток достаточно просто устраняется с помощью плоских световых панелей. Такая панель оформляется оконной рамой, жалюзями и создает полную иллюзию окна. Обычно одного-двух таких "окон" хватает, чтоб персонал не страдал от недостатка света. Естественно, что кроме искуственных окон должно быть и традиционное освещение, т.к. ощущение недостатка света - чисто психологическое.

Re: Покупка собственного помещения под офис
 

ты б видел как мы на 40 квадратах красиво разместились :)

Re: Покупка собственного помещения под офис
 

Ну так выложите фотки своих печатен. Интересно же, блин.

Re: Покупка собственного помещения под офис
 

Boroda, предлагаю не мешать разные темы в одной. Давайте по вашему вопросу создадим отдельную ветку, ОК? Думаю так будет удобнее всем.

Re: Покупка собственного помещения под офис
 

Нашел специалиста, который занимается переводом в нежилой фонд. Запросил за эту услугу 120 000 р. Оформление обещал сделать в течение 2-6 месяцев. Сбор подписей с жильцов взял на себя.

Re: Покупка собственного помещения под офис
 

Замолкаю...

Re: Покупка собственного помещения под офис
 

А никто не в курсе во сколько обходится строительство теплого павильона метров на 200? Не в северных широтах конечно.

Re: Покупка собственного помещения под офис
 

2 160 000 руб. - 240 кв.м. :)

http://www.bosys.ru/sobersam.html

Кстати собирается это дело буквально за день.

Re: Покупка собственного помещения под офис
 

Хорошее предложение.
Ну, остаётся самая малость - купить или взять в аренду землю, получить разрешение на строительство, подвести все коммуникации, запустить всё в эксплуатацию... И вот оно настоящее счастье полиграфиста!:)